הכנסה מהשכרת דירות – מתי היא חייבת במס כהכנסה מעסק?

הכנסה מהשכרת דירות

בעידן שבו השקעות נדל"ן הופכות פופולריות יותר, רבים מהמשקיעים נתקלים בשאלת החבות במס על הכנסותיהם מהשכרת דירות למגורים. פסק הדין של בית המשפט המחוזי בירושלים בעניינו של ד"ר גדליה שטרן (ע"מ 41419-02-22 ואחרים) מספק תובנות חשובות באשר לסיווג ההכנסה מהשכרת דירות למגורים כהכנסה מעסק.

רקע:

בהתאם לפקודת מס הכנסה, ניתן לחייב בשיעור מס מופחת הכנסות מהשכרת דירות למגורים ובתנאי שהכנסות אלו לא נבעו מפעילות עסקית. לעומת זאת, כאשר ההכנסה מגיעה לכדי  לעסק, יחולו שיעורי המס הרגילים עד שיעור של 50%.

ד"ר שטרן, רופא שיניים במקצועו, החזיק ב-12 דירות להשכרה, שהניבו לו הכנסות שנתיות בסך ממוצע של 500,000 ש"ח. פקיד השומה סיווג את הכנסותיו מהשכרה כהכנסות מ"עסק", החייבות במס שולי, ולא כהכנסות פאסיביות מדמי שכירות החייבות במס קבוע של 10% בהתאם להוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה כפי שביקש ד"ר שטרן.

ניתוח בית המשפט:

בפסיקה זו יישם השופט אילן סלע על הכנסותיו של ד"ר שטרן את מבחני העזר שהוגדרו בפסקי דין קודמים (שרגא בירן ולשם). המבחנים כללו:

• היקף הפעילות: מספר הדירות (12) וגובה ההכנסות הצביעו על פעילות משמעותית.
• שיטתיות וניהול מקצועי: העסקת עו"ד לניהול שוטף, כולל טיפול בחוזים, גבייה, ותחזוקה – הם מאפיינים של עסק מאורגן.
• מעורבות אישית ויגיעה אישית: בעוד שד"ר שטרן טען למעורבות נמוכה, בית המשפט קבע כי המנגנון שניהל באמצעות עו"ד אותו העסיק, מהווה פעילות עסקית מובהקת.
• כוונת הנישום: טענתו של ד"ר שטרן כי הכנסותיו יועדו לצדקה נדחתה, שכן כוונה סובייקטיבית אינה משנה את סיווג ההכנסה.

פסק הדין:

בית המשפט קבע כי הכנסותיו של ד"ר שטרן מהשכרת הדירות הן הכנסות מ"עסק".

משמעות קביעת בית המשפט – מאחר וההכנסות משכר דירה של ד"ר שטרן מגיעות לכדי עסק, הכנסות אלו לא ייהנו מהטבת המס על פי סעיף 122 לפקודה ויחויבו במס של עד 50% ואף בדמי ביטוח לאומי. 

השלכות פסק הדין על משקיעי נדל"ן:

משקיעים בעלי מספר דירות להשכרה למגורים צריכים לשקול את היקף הפעילות ואופן ניהולה. ככל שהפעילות נראית "עסקית", גדל הסיכון לסיווג כהכנסות מ"עסק" וחיוב במס הכנסה נוסף ובדמי ביטוח לאומי.

ניהול מקצועי של הדירות באמצעות גורם חיצוני אינו מונע סיווג כהכנסה עסקית.

פסק דין זה מדגיש את המורכבות הגוברת בסיווג הכנסות מהשכרת דירות למגורים. הוא מציב רף ברור יותר להבחנה בין השקעה פאסיבית לפעילות עסקית, תוך מתן כלים לבחינת מסלול המס החל על הכנסה זו.

לקבלת ייעוץ נוסף, מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו.